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2020年该不该买房?地产高管罕见透底,3月份或有“征兆”出现

有道热点原创 2020-01-01

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对于2019年最后一个月来说,本以为是楼市的大结局,却没想到成了今年楼市的高潮。一系列重大信号接踵而至,南京、重庆、广州等地限购全面放开,市场成交量急速上涨,房价也随之水涨船高,这给当前购房者形成了一个错觉,难道政策放松就是为了刺激房价上涨吗?与此同时LPR改革正式全面落地,央行发布重磅公告,自2020年起,存量房贷利率将迎来全面调整,LPR利率模式即将全面登场,虽说对房贷成本没有任何的变化,但不排除未来对多套房的限制埋下伏笔。

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俗话说百因必有果,对于开发商而言,过去十几年里赚得盆盈钵满,却将资金投入在大手大脚融资拿地上,而不是即将竣工的项目,这也造就了开发商高负债、高周转的盈利模式。可一旦面临宏观经济环境不平稳时,“多米洛效应”接踵而至,一方面市场低迷、商品房销售乏力,现金流成隐患因素,另一方面部分项目被迫终止,还银行贷款要钱,建房子要钱,运营成本也要钱,请问钱又从哪里来呢?超400家中小型开发商接连倒闭,这就是最好的例子,现金流的重要性恐怕在新轮调控周期中扮演重要的角色,卖的快比卖的贵更有价值。

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从本质上来看,供给端和消费端本身就是对立的,开发商面临洗牌阶段,也许会给购房者一个捡漏的机会。那在这样一个特殊的楼市背景下,2020年该不该买房呢?或者说如何买房才能赚钱?即使是刚需群体,也不愿意看到一买房就立马贬值的场景。我们得明白一个事实,房价普涨的时代已经过去。这并不是推论,而是一个赤裸裸的现实。据央行发表数据显示,我国居民杠杆率高达60.4%,其中有一半的债务危机来源于房贷,70后80后的钱袋早已被掏空,而部分90后仍靠着六个钱包支撑当前购买力规模。其实从最近几年结婚率逐渐走低的数据下,很多东西大家都一目了然,结婚需要房子,女朋友可以靠介绍,那请问房子又从哪里来?

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其次随着权威部门全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制。对于中小型城市来说,将面临一次重大且彻底的人口迁移,这一点似乎佐证了经济学家马光远的观点,未来只有20%的城市和楼盘值得投资,选对城市和地段是重中之重。从城市角度来看,一线城市就不要多说,其周边城市优先与强二线城市,其次规划型城市群优先于省会城市,例如长三角,珠三角,简单来说来说选城市就是看人口,人口净流入率为核心衡量标准。从地段角度来看,学区房永远是最顶级资源,毕竟学位有限,其次是轨道交通,例如地铁、高铁,最后就是山景、水景等,选地段的重点就是额外增值服务,学校、医疗、基础设施等均为刚需服务。

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而对于开发商而言,2020年该不该买房,站的角度则是整体市场的氛围,不少地产高管罕见特点。例如融创董事长孙宏斌表示,未来房地产行业很难,但并不是很糟糕,改善型需求一直都在,甚至反而会超出预期,无房之人拼命买房,有房之人却想换更大的房,所以15万亿的市场规模会持续很多年,房价会下跌,但不会大跌,实际上没有人愿意希望房子会大跌。其次SOHO中国董事长潘石屹一直公开表示,我国房子租售比太低,房价收入比太高,资金压力风险过高并不适合投资。

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针对以上楼市多个维度来看,新一轮调控的序幕或在3月份有征兆出现。不少专家认为一方面是限购全面放开成为市场常态,与此同时止跌令最终难以托底。对于部分二三线城市来说,市场阴跌接踵而至,有的城市市场火热,而有的城市充满凉意,这就是住房需求再度集中化的结果,因城施策表面上是管控城市,实则是控制人口。其次四线以下城市棚改的余温逐渐褪去,对于购房需求来说一去不复返,毕竟人往能往高处流,明年上半年将会是四线以下城市拐点的契机,但不管怎么说,城镇化进程是四线以下城市房价稳定的最后一道屏障。


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